Uma pergunta que vale milhões

Você já imaginou transferir um imóvel para abrir ou ampliar a sociedade de sua empresa sem pagar um centavo de imposto? Essa é a promessa da imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social. Mas será que essa vantagem vale para qualquer empresa, inclusive para holdings familiares e construtoras? A resposta está nas mãos do Supremo Tribunal Federal (STF), cujo julgamento em curso no Tema 1.348 pode se tornar um divisor de águas no planejamento patrimonial de milhares de brasileiros.

Neste artigo, vamos explicar por que o ITBI existe, como funciona a imunidade prevista na Constituição, quais são os principais argumentos em debate no STF, quem já votou e o que está em jogo para empresas e famílias. 

O que é o ITBI e por que ele existe?

O ITBI é um tributo municipal cobrado quando há transmissão onerosa de imóveis: compra, venda ou cessão de direitos. A sua finalidade é gerar receita aos municípios e, ao mesmo tempo, controlar as operações de transferência patrimonial, contribuindo para coibir práticas de sonegação fiscal. Assim como qualquer imposto, o ITBI deve respeitar as limitações constitucionais ao poder de tributar, dentre as quais se destaca a imunidade, aplicável quando o imóvel é transferido para a pessoa jurídica em integralização de capital social.

De acordo com o artigo 156, §2º, I, da Constituição Federal, não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital, nem sobre os bens transferidos em operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, exceto se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. A imunidade tem como objetivo incentivar a economia formal, facilitando a constituição e o fortalecimento de empresas.

Essa regra permite que sócios aportem imóveis ao capital social sem pagar ITBI, desde que a empresa não atue predominantemente no ramo imobiliário. Na prática, ela beneficia holdings patrimoniais, startups, incorporadoras e investidores que desejam proteger e organizar seu patrimônio usando pessoas jurídicas.

A origem da controvérsia: atividade preponderante e valor excedente

Ao longo dos anos, dois pontos geraram dúvidas sobre o alcance dessa imunidade:

1. Atividade preponderante: o Código Tributário Nacional (CTN) determina, no artigo 37, que o ITBI é devido quando a pessoa jurídica adquirente exerce atividade preponderantemente imobiliária, ou seja, quando mais de 50 % de sua receita operacional decorre de compra, venda ou locação de imóveis nos dois anos anteriores e posteriores à operação.  Se a empresa tiver iniciado suas atividades há menos de dois anos ou somente após a aquisição, a análise da receita imobiliária deverá considerar os três primeiros anos subsequentes ao ingresso do imóvel.

Apesar desse regramento, muitos municípios passaram a usar esse dispositivo para cobrar o imposto de holdings e administradoras de bens, mesmo quando a Constituição não faz essa exigência.

• Valor excedente: Em 2020, o STF julgou o Tema 796 (RE 796.376/SC) e definiu que a imunidade do ITBI nas integralizações de capital só alcança o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital social. Qualquer valor que exceder esse montante é tributável, mesmo que a empresa não exerça atividade imobiliária.

Assim, se um imóvel vale R$ 1.000.000,00 e apenas R$ 700.000,00 serão integralizados a título de capital, os R$ 300.000,00 restantes constituem base de cálculo para o ITBI.

A Nota Técnica da CNM/CTAT confirmou essa interpretação ao reforçar que:

– A base de cálculo deve ser o valor venal de mercado;

– A diferença entre o valor de mercado e o capital integralizado é tributável;

– Cada pedido de imunidade deve ser analisado em processo administrativo próprio, assegurando contraditório e ampla defesa

O julgamento do Tema 1.348: quem votou e o que falta

Em outubro de 2025, o STF iniciou o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108/SP, que discute se a imunidade do ITBI também se aplica às empresas cuja atividade principal é imobiliária — tema conhecido como Tema 1.348. O caso teve origem em uma administradora de bens que integralizou um imóvel ao capital social e foi autuada pelo Município de Piracicaba (SP). O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a cobrança ao entender que a empresa exercia atividade preponderantemente imobiliária, aplicando o art. 37 do CTN.

O relator, ministro Edson Fachin, votou a favor da contribuinte, afirmando que a restrição contida no art. 37 do CTN não foi recepcionada pela Constituição no que diz respeito à integralização de capital. Em seu voto, sustentou que a imunidade do art. 156, §2º, I, da CF/88 deve ser ampla, beneficiando qualquer tipo de empresa — inclusive as do ramo imobiliário — e reiterou que, conforme decidido no Tema 796, a única limitação constitucional diz respeito ao valor excedente ao capital integralizado.

O ministro Alexandre de Moraes acompanhou integralmente o relator. Ele já havia defendido, no Tema 796, que a restrição da atividade imobiliária se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à integralização de capital.  O terceiro voto favorável veio do ministro Cristiano Zanin, que acrescentou a ressalva de que a imunidade pode ser afastada em situações de fraude, simulação ou abuso. Após esses três votos, o julgamento foi suspenso devido a pedido de vista do ministro Gilmar Mendes, que tem até 90 dias para devolver o processo à pauta.

Com três votos favoráveis e a perspectiva de adesão de outros ministros que acompanharam o Tema 796 (como Gilmar Mendes e Dias Toffoli), muitos analistas acreditam que o STF formará maioria para reconhecer a imunidade incondicionada na integralização de imóveis. Se isso acontecer, holdings patrimoniais, incorporadoras e famílias poderão transferir imóveis para o capital social sem pagar ITBI, independentemente de sua atividade econômica.

Impactos para holdings e famílias: oportunidades e cuidados

Um desfecho favorável aos contribuintes mudará o jogo para quem utiliza imóveis em planejamento patrimonial e sucessório. Entre os principais benefícios estão:

• Redução da carga tributária: A imunidade elimina um custo relevante na constituição de holdings familiares, sociedades de propósito específico (SPEs) e demais estruturas societárias, permitindo que o capital social seja formado por imóveis sem incidência de ITBI, respeitado o limite do valor integralizado.
• Segurança jurídica: Com uma decisão vinculante do STF, os municípios não poderão mais autuar empresas sob o argumento de atividade preponderantemente imobiliária na integralização de capital. Isso proporciona previsibilidade e reduz litígios fiscais, fortalecendo a confiança nas operações societárias.
• Estímulo à formalização e à livre iniciativa: Ao privilegiar o texto constitucional, a Corte reforça que a formação de empresas é um instrumento legítimo de organização patrimonial e que não pode ser restringida por normas infraconstitucionais.

Apesar dos avanços, nem todas as operações serão automaticamente beneficiadas. A Nota Técnica da CNM/CTAT e os votos dos ministros deixam claro que:

– Práticas abusivas continuam proibidas: A constituição de holdings meramente formais – criadas apenas para evitar o ITBI, sem atividade real ou gestão efetiva – pode configurar simulação ou fraude, hipótese em que a imunidade não se aplica.

– A tese do valor excedente permanece válida: Mesmo com a imunidade, segue vigente a orientação do Tema 796 – o ITBI incide sobre o valor do imóvel que exceder o capital subscrito e integralizado.

Portanto, empresas e famílias devem manter: avaliações de mercado atualizadas, contratos e atos societários bem fundamentados, processos administrativos transparentes e documentação que comprove a efetividade da operação societária.

O que você deve fazer agora

1. Acompanhe o julgamento: o processo está suspenso, mas deve retornar à pauta nos próximos meses. 
2. Analise seus documentos: antes de integralizar imóveis ao capital social, reúna avaliações de mercado, certidões e comprovações de receitas para demonstrar a legitimidade da operação e evitar questionamentos futuros.
3. Consulte um especialista: cada caso possui particularidades. Um profissional tributarista ou consultor especializado pode indicar a melhor estratégia para aproveitar a imunidade e minimizar riscos.
4. Cuidado com a atividade preponderante: até que haja decisão definitiva, alguns municípios ainda exigirão prova de que a empresa não atua principalmente no setor imobiliário. Mantenha registros contábeis organizados e prepare-se para eventuais questionamentos.

Conclusão: um passo rumo à modernização tributária

O julgamento do Tema 1.348 do STF representa mais do que um embate entre contribuintes e municípios; ele aponta para uma interpretação constitucional que privilegia a livre iniciativa e a segurança jurídica. Com três votos já proferidos a favor da imunidade incondicionada, há expectativa de que a maioria seja alcançada nos próximos meses.

Assim, empresas e famílias ganham esperança de um cenário mais favorável para organizar seus bens, constituir holdings e planejar sucessões. 

Enquanto a decisão final não chega, a recomendação é preparar-se: documentar todas as operações, avaliar o valor de mercado dos imóveis e buscar orientação profissional. Se a Corte consolidar a imunidade sem amarras, estaremos diante de uma nova era de simplificação tributária para a integralização de imóveis, com reflexos positivos sobre o ambiente de negócios e o patrimônio das famílias brasileiras.

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